מהפכת האפוטרופוס הכללי: הסרת חסמים משפטיים בהתחדשות עירונית

פרק א': הרקע לרפורמה והצורך הלאומי – הסרת חסמים משפטיים בהתחדשות עירונית

תחום ההתחדשות העירונית בישראל מהווה צורך אסטרטגי ראשון במעלה לחיזוק מבנים ישנים ולמיגון דירות המגורים.

פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 מתאפיינים במורכבות בירוקרטית גבוהה, הדורשת הסכמה רחבה של בעלי הדירות.

אחד החסמים הקריטיים ביותר בקידום פרויקטים אלו נבע מהצורך באישור שיפוטי לדירות השייכות לאוכלוסיות מוגנות.

מדובר בדירות הרשומות על שם קטינים, אנשים שמונה להם אפוטרופוס או מי שחתמו על ייפוי כוח מתמשך.

בעבר, כל חתימה על הסכם בנכסים אלו דרשה הליך ארוך ומייגע בבית המשפט לענייני משפחה.

הצורך באישור שיפוטי יצר עיכובים ממוצעים של כ-150 ימים, דבר שסיכן את היתכנות הפרויקט כולו.

פרק ב': מוסד האפוטרופסות והזיקה למקרקעין

חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות נועד להגן על זכויות הקניין של מי שאינו יכול לייצג את ענייניו.

מכיוון שדירת מגורים היא הנכס המהותי ביותר של האזרח, נקבע בעבר פיקוח הדוק של בית המשפט על כל עסקה בה.

הקשר המבני שבין אפוטרופסות למקרקעין יצר סרבול בירוקרטי שהקשה על שילוב חסויים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

הרפורמה החדשה, המבוססת על תיקון 21 לחוק, מאפשרת לנתק את התלות בדיון שיפוטי ארוך.

פרק ג': המעבר למסלול מנהלי מהיר

תיקון 21 לחוק מאפשר לאפוטרופוסים ולאנשים עם ייפוי כוח מתמשך לפעול במסלול מנהלי ישירות מול האפוטרופוס הכללי.

מסלול זה מייתר את הצורך בפנייה לערכאות שיפוטיות עבור רוב עסקאות ההתחדשות העירונית השגרתיות.

הרפורמה מתבססת על תפיסה של יעילות ממשלתית, המקצרת את זמן הטיפול לשבועות בודדים.

המעבר למסלול מנהלי מקטין את חוסר הוודאות עבור היזמים ומזרז את קבלת היתרי הבנייה.

פרק ד': ניתוח דרישות הטופס לאישור הפעולה

כחלק מהרפורמה, הוגדר טופס ייעודי לאישור פעולות מקרקעין מסוג התחדשות עירונית.

הטופס דורש זיהוי מלא של האדם המוגן ופירוט של נכס המקרקעין, לרבות גוש, חלקה ותת חלקה.

על המבקש לציין את סוג הנכס והצמדותיו, כגון חנות, מחסן או חניה, ואת שטחו בפועל במ"ר.

הטופס מחייב הגדרת סוג הפרויקט, בין אם מדובר בחיזוק ותוספות ובין אם בפינוי-בינוי הכולל הריסה.

פרק ה': עקרון השוויון והסכמות הדיירים

אחד התנאים המרכזיים לאישור הוא קיומו של רוב חותמים על פי דין מבין בעלי הדירות בפרויקט.

על בא כוח בעלי הדירות להצהיר בכתב האם נוסח ההסכמים זהה לכלל בעלי הדירות במתחם.

הטופס בוחן האם קיים מנגנון תמורה אחיד לכלל הדיירים והאם נגרע שטח מהדירה הקיימת.

דרישות אלו נועדו לוודא כי האדם המוגן אינו מקופח וכי זכויותיו נשמרות באופן מלא ביחס לשכניו.

פרק ו': תמורות, בטוחות וערבויות ליציבות העסקה

הטופס דורש פירוט מדויק של התמורות, הכוללות תוספות בנייה, שיפוץ, חניה ושינוי מיקום הנכס.

סעיף מהותי מוודא כי האדם המוגן אינו נושא בתשלומים כלשהם במסגרת פרויקט ההתחדשות.

על היזם להעניק סדרת ערבויות: חוק מכר, דמי שכירות, רישום זכויות בטאבו וערבות מיסים.

קיימת חובה לציין האם האדם מקבל דמי שכירות ראויים ושרותי הובלה ואריזה במהלך הפינוי.

 

פרק ז': הגנות מיוחדות לאוכלוסיות ותיקות

החוק והטופס מעניקים הגנה יתרה לקשישים מעל גיל 70, לאנשים עם מוגבלות ולזכאי קצבת סיעוד.

יש לציין האם הוצעו לאוכלוסיות אלו התאמות או תמורות ייחודיות בהתאם לסעיף 2(ב) לחוק פינוי-בינוי.

התאמות אלו עשויות לכלול מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית או התאמות פיזיות בדירה החדשה.

מנגנון זה מבטיח כי הרפורמה לא תפגע בצרכים הייחודיים של בעלי הדירות המוחלשים ביותר.

פרק ח': אחריות המייצג והיעדר ניגוד עניינים

בא כוח בעלי הדירות נדרש להצהיר בטופס כי המידע שנמסר על ידו הוא נכון ומדויק.

הצהרה זו כוללת אישור מפורש כי המייצג אינו מצוי בניגוד עניינים במסגרת הפרויקט.

חתימת המייצג מהווה ערובה מקצועית לנכונות הנתונים הכלכליים והמשפטיים שהוגשו.

במקרים מסוימים, ניתן לציין אם לאדם המוגן יש ייצוג משפטי נפרד מהייצוג הממומן על ידי היזם.

פרק ט': השפעות הרפורמה על שוק המקרקעין

הסרת ה"פקק" המשפטי באגף האפוטרופוס הכללי משחררת אלפי יחידות דיור לעבודה מיידית.

הפטור מאגרות בבית המשפט והחיסכון בזמן שיפוטי מהווים תמריץ כלכלי משמעותי לכל הצדדים.

הרפורמה מגבירה את אמון הציבור והיזמים ביכולת לקדם התחדשות עירונית במרקם חברתי מורכב.

המעבר למערכת הגשה מקוונת משפר את השקיפות ומאפשר מעקב יעיל אחר סטטוס האישור.

פרק י': סיכום ומסקנות

תיקון 21 לחוק והטפסים הנלווים אליו יצרו סטנדרט חדש של שירות ציבורי בענף המקרקעין.

השילוב בין פיקוח מנהלי הדוק לבין לוחות זמנים קצרים מאפשר התחדשות עירונית בטוחה ומהירה.

עבור קטינים וחסויים, מדובר בהזדמנות לשיפור משמעותי באיכות החיים ובערך הקנייני של רכושם.

הרפורמה מוכיחה כי ניתן לפשט הליכים בירוקרטיים מורכבים מבלי לוותר על הגנה על זכויות הפרט.

הסרת חסמים משפטיים בהתחדשות עירונית | התחדשות עירונית ואפוטרופסות | התחדשות עירונית וייפוי כוח מתמשך

 

מהפכת האפוטרופוס הכללי בהתחדשות עירונית (תיקון 21) – טופס by emanuel.trach