ייצוג משפטי בעסקאות העברת דירה ללא תמורה – מדריך מעודכן לשנת 2025

בעידן בו הנדל״ן מהווה נדבך מרכזי בהון המשפחתי, העברת דירה במתנה או העברת דירה ללא תמורה בין קרובים הפכה לכלי משפטי וכלכלי חשוב. עסקאות אלו מאפשרות העברת נכס מקרקעין תוך ניצול הטבות מס משמעותיות  כגון פטור ממס שבח והנחות במס רכישה. בכתבה זו נסקור את עיקרי הדין לשנת 2025 בתחום, נסביר את התנאים לקבלת הפטור, נתייחס לסעיפי החוק והתקנות הרלוונטיים, ונציג את היתרונות שבעבודה עם עו"ד עמנואל טראץ, עורך דין ונוטריון מרמת השרון.

 

מהי העברת דירה במתנה או העברת דירה ללא תמורה?

עסקת מתנה  (העברת דירה במתנה) – ההגדרה הבסיסית

העברת דירה ללא תמורה היא בעצם עסקת מתנה, שבה נותן המתנה מעביר את זכויותיו בנכס לקרוב משפחה – ללא קבלת תמורה כספית או טובת הנאה אחרת. המהלך מתבצע לרוב בין הורים לילדיהם, בין אחים או בני זוג, ומביא עימו הטבות מס והקלות משפטיות שמטרתן להקל על העברת הנכס בתוך המשפחה.

 

המסמכים הנדרשים בעסקת העברת דירה ללא תמורה

לצורך ביצוע עסקת העברה כזו בצורה חוקית ומסודרת, יש להכין מספר מסמכים:
תצהיר נותן מתנה: בו נותן המתנה מצהיר כי הוא מעביר את זכויותיו בנכס ללא תמורה.
תצהיר מקבל מתנה: בו מקבל המתנה מאשר את קבלת הזכויות ללא תמורה.
הסכמים נלווים:  לדוגמה, הסכמים שמסדירים תקופות צינון או התחייבויות לגבי השימוש בנכס.

על המסמכים להיחתם ולהתעדכן מול הרשויות, כך שהעסקה תירשם כהלכה בטאבו ותדווח כראוי לרשות המיסים.

 

עיקרי הדין בעסקאות העברת דירה במתנה לשנת 2025

בשנים האחרונות, ובמיוחד בשנת 2025, חלו עדכונים בחוקי מיסוי מקרקעין שמשפיעים על העברות דירה ללא תמורה. הנה כמה נקודות חשובות:

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג‑1963

חוק זה מהווה את הבסיס להסדרת מיסוי מקרקעין בישראל. בין סעיפיו החשובים:
סעיף 62: קובע את התנאים לקבלת פטור ממס שב"ח בעסקאות העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה, כאשר העברה מתבצעת בין קרובים.
סעיפים נוספים (כמו סעיפים 26 ו‑37) מגדירים את אופן קביעת השווי של רכישת ומכירת הנכס.

תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשל"ה‑1974

תקנות אלו מגדירות את שיעורי מס הרכישה ומס שב"ח בהתאם לעסקה, כאשר:
תקנה 20: מעניקה מקבל המתנה, במקרה של העברה בין קרובים, הנחה שתגרום לחיוב במס רכישה בשליש מהמס הרגיל.
תקנה 21: מתייחסת למקרי העברת דירת מגורים בין בני זוג המתגוררים יחד, אשר זוכים לפטור מלא ממס הרכישה.

תקופות צינון – בעסקאות העברת דירה ללא תמורה

כדי למנוע ניסיונות לתמרון מס ולשמור על האיזון המיסויי, החוק קובע תקופות צינון:
3 שנים: אם מקבל המתנה מתגורר בדירה.
4 שנים: אם מקבל המתנה אינו מתגורר בדירה.

תקופות אלו מונעות מכירת הנכס תוך זמן קצר לאחר קבלת המתנה, דבר העלול להביא לחיוב מוגדל במס שב"ח.

 

הטבות והיתרונות המיסויים

 

פטור ממס שב"ח

מס שב"ח מוטל על השבח – ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה.

בעסקאות העברה ללא תמורה, אם מתקיימים כל התנאים, מקבל המתנה יכול ליהנות מפטור ממס שב"ח. תנאים אלה כוללים:

• העברת הנכס חייבת להתבצע בין קרובים (הגדרה הכוללת בני זוג, הורים, ילדים, נכדים, אחיות ואחים).
• חובה על הצדדים לחתום על תצהירים המאשרים שאין תמורה.
•  דיווח העסקה לרשות המיסים תוך 30 יום מהעסקה, ותשלום המס (במידה ונדרש) תוך 60 יום.

הנחות במס רכישה

בנוסף ליתרונות במס שב"ח, קיימת גם הקלה במס רכישה:

• העברה בין בני זוג או בין קרובים מדרגה ראשונה מובילה לחיוב במס רכישה מופחת – לעיתים רק בשליש מהמס הרגיל.
• במקרה של העברת דירה, ההקלות הללו מאפשרות תכנון מס מיטבי, דבר שמקטין את ההוצאות ומסייע בהעברת הנכס בתוך המשפחה.

 

חישוב המס – מדרגות ושיעורים

 

מדרגות מס רכישה

מס רכישה בישראל הוא מס מדורג, כאשר השיעור תלוי בכמה גורמים:

• האם הנכס הוא דירה ראשונה או נוספת.
• שווי הנכס.
• מצבו האישי של הרוכש (למשל, אם אין לו נכס אחר).

לדוגמה, אדם שמקבל דירה במתנה מקרוב עשוי לשלם רק שליש מהמס הרגיל, מה שמביא לחיסכון משמעותי בעת רכישת דירה נוספת.

 

דוגמת חישוב פשוטה

נניח כי הורה מעביר דירה במתנה לילדו והדירה שווה כ-3,000,000 ש"ח:
במקרה של רכישת דירה נוספת, אם האדם כבר בבעלותו נכס, יחוייב במס גבוה יותר.
 אם הדירה מועברת במתנה, הילד יוכל ליהנות מהנחות במס רכישה, כך שהחיוב יהיה רק שליש מהמס הרגיל.
בעת מכירת הדירה בעתיד, יוחל שיעור מס שב"ח רק על השבח שצברו לאחר תקופת הצינון.

דוגמה זו ממחישה עד כמה התכנון המיסויי יכול להביא לחיסכון ניכר.

 

כיצד עו"ד עמנואל טראץ יכול לסייע?

מומחיות והתמחות בתחום

עו"ד עמנואל טראץ, עורך דין ונוטריון מרמת השרון, מתמחה בייצוג לקוחות בעסקאות מקרקעין מורכבות.

עם רקע רחב בתחום המשפטי ותארים מתקדמים, טראץ מספק ליווי משפטי מקצועי שמותאם אישית לצרכי הלקוח.

הידע העמוק שלו בתחום מיסוי מקרקעין, יחד עם היכרות מעמיקה עם הרשויות המקומיות, מהווים יתרון משמעותי בתכנון העסקה.

 

שירותי הליווי המשפטי

עו"ד טראץ מציע מגוון שירותים:
ייעוץ משפטי מקיף: הסבר מפורט על חוקי המקרקעין והתקנות העדכניות לשנת 2025, ובחינת הסיכונים וההטבות בעסקה.
הכנת מסמכים: ניסוח תצהירים, הסכמים נלווים ודיווחים לרשות המסים.
ליווי מול הרשויות: תיאום עם רשויות העירייה, הרשם המקרקעין ומס הכנסה לקבלת האישורים הנדרשים.
תכנון מס מותאם אישית: ייעוץ בפתרונות תכנון מס שמנצל את ההטבות הקיימות, ומינימום את עלויות המס.
ייצוג במקרה של סכסוכים: במידה וחלו מחלוקות עתידיות, עו"ד טראץ עומד לצד הלקוח ומייצג את זכויותיו באופן מלא.

 

יתרונות העבודה עם עו"ד טראץ

בחירה בעו"ד עמנואל טראץ מבטיחה:
מומחיות והתמצאות מעמיקה: ידע עדכני בתחום מיסוי מקרקעין ושינויי החוק לשנת 2025.
ליווי אישי ומקצועי: טיפול משפטי המותאם לכל לקוח על פי צרכיו האישיים והמשפחתיים.
חיסכון בזמן ובעלויות: ביצוע ההליך בצורה מסודרת ונכונה, אשר מונעת טעויות ועלויות מיותרות.
קשר מקומי: היותו תושב רמת השרון מאפשר לו לעבוד בצורה יעילה מול הרשויות המקומיות והתכנון העירוני.

 

 דוגמה מעשית – העברת דירה במתנה ברמת השרון

 תיאור העסקה

משפחה מרמת השרון החליטה שהאב, שבבעלותו דירת מגורים יחידה, יעביר את הדירה במתנה לילדו הבוגר. המטרה הייתה להבטיח כי במידה והבן יחליט למכור את הדירה בעתיד, הוא יוכל ליהנות מהקלות במס שב"ח ובמס רכישה – והעסקה תתבצע בצורה חלקה וללא מחלוקות עתידיות.

תהליך העסקה

פגישת ייעוץ ראשונית

המשפחה נפגשת עם עו"ד טראץ, אשר מסביר בפירוט את תהליך ההעברה, את הטבות המס האפשריות ואת הסיכונים המשפטיים.
נערך סיכום של כל הפרטים האישיים, כולל שווי הדירה, תאריך הרכישה ומצב השוק.

הכנת המסמכים:
נערכים תצהירי "נותן מתנה" ו-"מקבל מתנה" בצורה מסודרת.
נערך הסכם שמפרט את תנאי ההעברה, כולל תקופת הצינון (3 שנים אם הבן יתגורר בדירה).

תיאום מול הרשויות:
עו"ד טראץ דואג להגשת הדיווחים הנדרשים לרשות המסים ולרשם המקרקעין (טאבו) תוך שמירה על לוחות הזמנים החוקיים.
מתקבלים האישורים הנדרשים, מה שמבטיח את העברת הבעלות באופן תקין.

סיום העסקה והעברת הנכס:
הנכס נרשם בטאבו על שם הבן, וכל המסמכים מתועדים כראוי.
העסקה מתבצעת בצורה חלקה, מה שמבטיח את ביטחון שני הצדדים ומונע סכסוכים עתידיים.

 התועלות שהושגו

חיסכון מיסויי:
באמצעות העסקה, הבן יכול בעתיד למכור את הנכס בהקלות מיסוי – הוא יחוייב במס שב"ח רק על השבח שצברו לאחר תקופת הצינון.

ביטחון משפטי:
כל המסמכים נערכו באופן מקצועי ומסודר, מה שמבטיח שהעסקה אינה פתוחה לפרשנויות משפטיות שונות.

תכנון משפחתי
העברת הנכס במתנה סייעה להבטיח שהנכס יישאר בתוך המעגל המשפחתי, דבר המפחית את סיכויי הסכסוכים בעת חלוקת הירושה.

 

סיכום ומסקנות

עסקאות העברת דירה ללא תמורה הן לא רק מהלך סימבולי של העברת מתנה בתוך המשפחה, אלא גם כלי תכנון מסי יעיל שמאפשר ניהול נכסים באופן חסכוני ובטוח.

בשנת 2025, עם העדכונים בחוקי מיסוי מקרקעין, חשוב להכיר את החוק:
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ותיקוניו (תקנות מיסוי מקרקעין) מהווים את המסגרת המשפטית המרכזית.

להכיר את התנאים לעמידה בתנאים לקבלת פטור:
יש לעמוד בקריטריונים, כגון קרבה משפחתית, הגשת תצהירים מסודרים ודיווח העסקה בזמן.

הטבות מיסויות משמעותיות:
הפטור ממס שב"ח והנחות במס רכישה יכולים להביא לחיסכון ניכר – מה שמאפשר העברת נכס בתנאים אופטימליים.

חשיבות הליווי המשפטי:
ייצוג משפטי מקצועי, כמו זה שמספק עו"ד עמנואל טראץ, מבטיח תהליך חלק, מונע טעויות ובסופו של דבר מספק ביטחון משפטי וכלכלי.

לכן, אם אתם מתכננים העברת דירה ללא תמורה – בין אם למטרות תכנון מס או למען ניהול המשכיות נכסית בתוך המשפחה – מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי. עו"ד עמנואל טראץ מרמת השרון, עם הידע והניסיון שלו, יכול לסייע לכם בכל שלבי התהליך – מהייעוץ הראשוני ועד להליך הרישום בטאבו.

 

סיכום כללי

עסקת העברת דירה ללא תמורה היא מהלך משפטי עדין שדורש תכנון קפדני, עמידה בכל הדרישות החוקיות והקפדה על דיווח נכון לרשויות. העסקה מאפשרת ליהנות מהטבות מס משמעותיות – בעיקר פטור ממס שב"ח והנחות במס רכישה – ובכך מסייעת להקטין את עלויות המס ולהבטיח העברת נכס בצורה בטוחה וללא מחלוקות עתידיות.

לסיכום, אם אתם מעוניינים לבצע העברת דירה במתנה בין קרובים, חשוב מאוד לפנות לעורך דין מומחה בתחום המקרקעין. הליווי המשפטי המקצועי יבטיח שהעסקה תתבצע בצורה מסודרת, שתנוצל כל הטבת מס אפשרית, ושתיווצר מערכת משפטית ברורה ובטוחה שתשמור על זכויותיכם בכל שלב.

 

מקורות והפניות:

– אתר עו"ד עמנואל טראץ – התמקדות בייצוג לקוחות בעסקאות מקרקעין ברמת השרון.
– חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג‑1963 ותקנות מיסוי מקרקעין תשל"ה‑1974.
– מדריכים מקצועיים בנושא העברת דירה ללא תמורה והטבות המס בעסקאות מקרקעין לשנת 2025.

 

אם אתם מתכננים עסקה כזו, מומלץ ליצור קשר עם עו"ד עמנואל טראץ לקבלת ייעוץ אישי, מקצועי ומותאם אישית לצרכים שלכם. כך תוכלו להבטיח שהעסקה תתבצע בצורה חלקה, בטוחה וחסכונית – הן מבחינה משפטית והן מבחינה כלכלית.