עורך דין מקרקעין באור יהודה

באור יהודה נמכרות דירות יד שנייה, דירות חדשות מקבלן ובתים. המשרד שלי בתל אביב, ואני מלווה עסקאות נדל"ן בעיר: רכישה ומכירה, בדיקת נסח וחוזה, רישום הערת אזהרה ומיסוי מקרקעין.

שכונות ושוק הדירות באור יהודה

במדלן מוצגות כ-244 דירות למכירה בעיר. במדגם של כ-41 מודעות מהעמוד הראשון, מחיר החציון עמד לדירת 3 חדרים על כ-2.25 מיליון ₪ (טווח 1.75-2.69 מיליון), לדירת 4 חדרים על כ-2.75 מיליון ₪ (טווח 2.1-3.3 מיליון), לדירת 5 חדרים על כ-4.49 מיליון ₪ (טווח 3.2-4.7 מיליון). מקור הנתונים: מודעות מדלן בעמוד הראשון של התוצאות, 5.11.2026. אלה מחירי מודעות ולא מחירי עסקאות, והם משתנים מדי יום.

השכונות העיקריות במודעות: בית בפארק, נווה סביון, גיורא, שפרינצק ונווה איילון. מחירי הדירות משתנים בין שכונות, ולעיתים גם בין בניינים באותו רחוב.

בעיר שכונות ותיקות לצד שכונות חדשות יחסית. בדירה ותיקה כדאי לבדוק היתרי בנייה לתוספות ואת מצב הרישום של הבית המשותף, ובדירה מקבלן את ערבות חוק מכר, לוח התשלומים ומועד המסירה.

דוגמה מהשטח: דירה בבניין ותיק באור יהודה

בעסקה שליוויתי באור יהודה, נמכרה דירה בבניין ותיק, בשתי קומות, שהורחבה בעבר בהיתר. מהעסקה אפשר ללמוד על נושאים שחוזרים בעסקאות כאלה, ואני מביא אותה בלי פרטים מזהים:

• פער בין השטח הרשום לשטח בפועל. בנסח הרישום הופיע שטח קטן משמעותית מהשטח שבו הדירה קיימת בפועל, בעקבות הרחבה שנעשתה לפי היתר. לכן נקבע בחוזה מה השטח הנמכר ואיזה היתר מצורף, והמוכר הצהיר שאין חריגות בנייה.
• משכנתא קיימת. על הדירה רבצה משכנתא של המוכר. החוזה קבע שהקונה ישלם את יתרת המשכנתא ישירות לבנק, ושיתרת התמורה תשולם רק אחרי שיוצג נסח ללא המשכנתא ואישור על מחיקת המשכון.
• הערת אזהרה והכסף בנאמנות. התשלום הראשון נמסר בהמחאה בנקאית שהוחזקה בנאמנות אצל עורך הדין, עד שנרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה ונבדק שאין זכות סותרת. בכך הוגן על הקונה, והמוכר קיבל וודאות לגבי התשלום.
• הערה ברישום. בנסח הופיעה הערה על הגבלה במכירה לזרים, והמוכר התחייב שאין בה מניעה להעברה. מומלץ לברר כל הערה בנסח לפני חתימה, גם כשהיא נראית שגרתית.
• אישורי מיסים. אם אישורי המס לא היו מוכנים במועד, נקבע פיקדון בנאמנות עד שיומצאו, כדי שהרישום לא יתעכב.

המשותף לכל אלה הוא שהסיכונים נבדקים ונסגרים בחוזה, לפני התשלום הראשון. כל עסקה שונה, והדוגמה אינה מחליפה בדיקה של הנכס שלכם.

איך מתנהלת עסקה באור יהודה

1. בדיקת הרישום: נסח טאבו, שעבודים, הערות אזהרה ורישום הבית המשותף.
2. בדיקת חובות והיתרי בנייה, ובבית פרטי גם גבולות המגרש וזכויות הבנייה.
3. משא ומתן וחוזה, כולל מועדי תשלום ומסירה.
4. תשלום ראשון באופן שמגן על הכסף, ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
5. דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום המס.
6. מסירה והעברת הזכויות על שם הקונה.

מה בודקים באור יהודה

• דירה חדשה מקבלן. ערבות חוק מכר על כל תשלום, לוח תשלומים והצמדה למדד, מועד מסירה ופיצוי על איחור, ומפרט טכני.
• דירה יד שנייה. נסח טאבו, שעבודים, חובות והיתרי בנייה לתוספות.
• בית או דירת גן. גבולות המגרש, זכויות בנייה נוספות, והיתרי בנייה לתוספות.
• מימון. בעסקאות גדולות כדאי לתאם את המשכנתא ואת מועד התשלום מול הבנק לפני החתימה.

מדרגות מס רכישה, נכון לנובמבר 2026

דירת מגורים יחידה. המס מחושב מדרגתית, וכל שיעור חל רק על החלק של שווי הדירה שבתוך המדרגה:

• עד 1,978,745 ₪: פטור ממס
• מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪: 3.5%
• מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪: 5%
• מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪: 8%
• מעל 20,183,565 ₪: 10%

דירה נוספת (למשל להשקעה). אין מדרגה פטורה:

• עד 6,055,070 ₪: 8% מהשקל הראשון
• מעל 6,055,070 ₪: 10%

לדוגמה, דירה יחידה בשווי 2.5 מיליון ₪ תחויב במס רכישה של כ-20,500 ₪, ואילו דירה נוספת באותו שווי תחויב בכ-200,000 ₪. המדרגות לדירה יחידה הוקפאו עד 15.1.2028. את שיעורי הדירה הנוספת כדאי לוודא במועד העסקה, כי הם נקבעו בהוראת שעה. מקור: מחשבון מס רכישה של רשות המסים.

איך עובדים איתי

המשרד שלי בתל אביב. אפשר להיפגש במשרד, ולהמשיך בטלפון וב-WhatsApp. ראו גם עורך דין מקרקעין ונדל"ן ועורך דין מקרקעין ביהוד מונוסון, עורך דין מקרקעין בקרית אונו, עורך דין מקרקעין בראשון לציון.