עורך דין מקרקעין בכפר סבא

עורך דין מקרקעין בכפר סבא: ליווי משפטי לעסקאות נדל"ן

אני עמנואל טראץ', עורך דין ונוטריון, עו"ד מאז 2011, בעל תואר שני במשפטים (LL.M.) מאוניברסיטת תל אביב. המשרד בתל אביב-יפו, ואני מייצג בעסקאות מקרקעין ונדל"ן בכפר סבא ובכל אזור המרכז.

בעסקאות נדל"ן בכפר סבא אני מטפל ב

• ייצוג רוכשים ומוכרים בעסקאות דירות, בתים פרטיים ומגרשים.
• רכישת דירה חדשה מקבלן: בדיקת חוזה, מפרט, ערבויות ולוח תשלומים.
• בדיקת חוזה מכר לפני חתימה, ובדיקת הזכויות בנכס בטאבו.
• רישום משכנתא והערת אזהרה.
• מיסוי מקרקעין: מס שבח ומס רכישה.

שכונות ועסקאות בכפר סבא

בכפר סבא מחפשים דירה בעיקר באזורי מרכז העיר דרום, שכונת הפרחים ותקומה. רבות מהדירות בעיר נמכרות יד שנייה, ובמקביל פועלים פרויקטים של תמ"א 38, שבהם בניין ישן מתחזק ומקבל תוספות בנייה, ובעלי דירות חדשות נרכשות מהקבלן.

לפי נתוני מדלן (ספטמבר 2026), מחיר דירה ממוצע בכפר סבא עומד על כ-3.1 מיליון ₪, ושכר דירה ממוצע על כ-7,300 ₪.

רכישה בפרויקט תמ"א 38

ליוויתי רכישה של דירת 4 חדרים, במחיר של מעל 3 מיליון ₪, בבניין בן עשר קומות עם כ-50 דירות שנבנה במסגרת תמ"א 38. בחוזה כזה כדאי לבדוק:

• לוח תשלומים צמוד למדד, ואת מי מהתשלומים מבטחת ערבות חוק מכר.
• חשבון נאמנות לכספי המכירה, ומי רשאי למשוך ממנו.
• מועד מסירה, תקופת גרירה מותרת, ופיצוי על איחור.
• רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, ומועד רישום הבית המשותף.
• ההסכם עם בעלי הדירות הקיימים בבניין, שהוא הבסיס לזכויות הקבלן במקרקעין.
• נספח התשלומים והמפרט הטכני, כי שם נקבעים הפרטים שמשפיעים בפועל על הכיס.

איך מתנהלת עסקה בכפר סבא

בכפר סבא קונים הרבה משפחות צעירות שמממנות את הרכישה במשכנתא, ולכן סדר הפעולות חשוב:

1. אישור עקרוני מהבנק, כדי לדעת מה התקציב לפני שמתחילים משא ומתן.
2. בדיקת נסח טאבו, שעבודים, חובות והיתרי בנייה.
3. בדיקת חוזה, ובפרויקטים גם בדיקת הנספחים: לוח תשלומים, מפרט ונספח התשלומים.
4. חתימה, ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה ולטובת הבנק המלווה.
5. דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום המס.
6. מסירה, בדיקת הדירה והעברת הזכויות.

מה בודקים בכפר סבא

דירה חדשה מקבלן ובפרויקט תמ"א 38

• ערבות חוק מכר. מבטחת את הכסף ששילמתם עד לרישום הדירה על שמכם.
• חשבון נאמנות או ליווי בנקאי. בודקים שהכסף נכנס לחשבון ייעודי ושאין משיכה חופשית.
• מועד מסירה. מה תקופת הגרירה, ואם הפיצוי על איחור נספר גם על חלק מחודש.
• מפרט טכני. הוא קובע מה בפועל מקבלים, ושווה לקרוא אותו לפני החתימה.
• רישום הבית המשותף. מתי הוא צפוי, ומה נכלל בחלק של הדירה ברכוש המשותף.

דירה יד שנייה

• נסח טאבו ושעבוד של המוכר. אם הוא משעבד לבנק, החוזה צריך לקבוע איך השעבוד מוסר.
• חובות ארנונה, מים ועד בית.
• היתרי בנייה לתוספות, כמו סגירת מרפסת או חדר על הגג.
• בדירת גן או בבית צמוד קרקע, גבולות המגרש והזכויות בחצר.

מיסוי מקרקעין ומשכנתא

מס רכישה נקבע לפי שווי הדירה ולפי כמות הדירות שבבעלות הקונה, ומוכרים בודקים זכאות לפטור ממס שבח. מי שלוקח משכנתא צריך גם לתאם עם הבנק את מועד ההעברה ואת רישום המשכנתא. אני מתאם את הכול מול הבנק, כדי שהכסף יזרום בסדר הנכון ולא יתעכב בגלל מסמך חסר.

מדרגות מס רכישה, נכון לנובמבר 2026

דירת מגורים יחידה. המס מחושב מדרגתית, וכל שיעור חל רק על החלק של שווי הדירה שבתוך המדרגה:

• עד 1,978,745 ₪: פטור ממס
• מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪: 3.5%
• מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪: 5%
• מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪: 8%
• מעל 20,183,565 ₪: 10%

דירה נוספת (למשל להשקעה). אין מדרגה פטורה:

• עד 6,055,070 ₪: 8% מהשקל הראשון
• מעל 6,055,070 ₪: 10%

לדוגמה, דירה יחידה בשווי 2.5 מיליון ₪ תחויב במס רכישה של כ-20,500 ₪, ואילו דירה נוספת באותו שווי תחויב בכ-200,000 ₪. המדרגות לדירה יחידה הוקפאו עד 15.1.2028. את שיעורי הדירה הנוספת כדאי לוודא במועד העסקה, כי הם נקבעו בהוראת שעה. מקור: מחשבון מס רכישה של רשות המסים.

איך עובדים איתי

המשרד שלי בתל אביב. אפשר להיפגש במשרד, ולהמשיך בטלפון וב-WhatsApp. ראו גם עורך דין מקרקעין ונדל"ן ועורך דין מקרקעין בפתח תקווה.

שאלות נפוצות: עורך דין מקרקעין בכפר סבא

מתי כדאי לפנות לעורך דין בעסקת דירה בכפר סבא?

לפני החתימה על החוזה. אחרי החתימה קשה לשנות סעיפים, ולכן כדאי לבדוק את החוזה, את מצב הזכויות בנכס ואת התשלומים לפני שמתחייבים.

מה נבדק לפני רכישת דירה בכפר סבא?

רישום הזכויות בטאבו, שעבודים והערות אזהרה על הנכס, חובות לרשות המקומית והיטלים, היתרי בנייה ואישורי גמר, ומצב המשכנתא של המוכר. לבדיקות אלה אפשר להוסיף בדיקות נוספות לפי סוג העסקה.

האם אפשר לטפל בעסקה בלי להגיע למשרד בתל אביב?

חלק גדול מהתהליך מתנהל בטלפון ובמסמכים דיגיטליים. חתימות מסוימות דורשות נוכחות, והמשרד מקבל קהל בתיאום מראש.

האם יש הבדל בין רכישה מקבלן לרכישת דירה יד שנייה?

כן. ברכישה מקבלן בודקים את חוזה הקבלן, את מפרט הדירה, את הערבויות ואת לוח התשלומים. ביד שנייה בודקים בעיקר את מצב הזכויות והחובות בנכס. פירוט: רכישת דירה מקבלן וליווי משפטי ברכישת דירה.

ראו גם

• עורך דין מקרקעין ונדל"ן: המדריך המלא
• בדיקת חוזה מכר דירה
• מיסוי מקרקעין
• עורך דין מקרקעין בתל אביב
• עורך דין מקרקעין בהרצליה
• עורך דין מקרקעין ברמת השרון
• עורך דין מקרקעין בהוד השרון