עורך דין מקרקעין בבני ברק

בבני ברק נמכרות בעיקר דירות יד שנייה בבנייה צפופה, וחלק מהן בבניינים ותיקים. המשרד שלי בתל אביב, קרוב לעיר, ואני מלווה עסקאות נדל"ן: רכישה ומכירה, בדיקת נסח וחוזה, רישום הערת אזהרה ומיסוי מקרקעין.

שכונות ושוק הדירות בבני ברק

במדלן מוצגות כ-651 דירות למכירה בעיר. במדגם של כ-37 מודעות מהעמוד הראשון, מחיר החציון עמד לדירת 3 חדרים על כ-2.0 מיליון ₪ (טווח 1.75-2.64 מיליון), לדירת 4 חדרים על כ-2.6 מיליון ₪ (טווח 1.76-4.2 מיליון). לדירות של 5 חדרים ומעלה נמצא במדגם מעט מודעות עם פערי מחיר גדולים, ולכן אין בהן כדי ללמד על חציון. מקור הנתונים: מודעות מדלן בעמוד הראשון של התוצאות, 5.11.2026. אלה מחירי מודעות ולא מחירי עסקאות, והם משתנים מדי יום.

השכונות העיקריות במודעות: פרדס כץ ויסודות, נחלת שמעון, קרית הרצוג, גבעת סוקולוב, תל גיבורים והר שלום. מחירי הדירות משתנים בין שכונות, ולעיתים גם בין בניינים באותו רחוב.

העיר צפופה והבניינים בה ותיקים בחלקם. בדירה ישנה כדאי לבדוק היתרי בנייה לתוספות, סגירות מרפסת וחלוקות פנימיות, את מצב הרישום של הבית המשותף ואת חובות ועד הבית. בבניינים שמתוכננים להתחדשות עירונית חשוב לקרוא את הסכמי התמ"א או הפינוי בינוי, אם נחתמו.

איך מתנהלת עסקה בבני ברק

1. בדיקת הרישום: נסח טאבו, שעבודים, הערות אזהרה ורישום הבית המשותף.
2. בדיקת חובות והיתרי בנייה, ובבית פרטי גם גבולות המגרש וזכויות הבנייה.
3. משא ומתן וחוזה, כולל מועדי תשלום ומסירה.
4. תשלום ראשון באופן שמגן על הכסף, ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
5. דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום המס.
6. מסירה והעברת הזכויות על שם הקונה.

מה בודקים בבני ברק

• דירה חדשה מקבלן. ערבות חוק מכר על כל תשלום, לוח תשלומים והצמדה למדד, מועד מסירה ופיצוי על איחור, ומפרט טכני.
• דירה יד שנייה. נסח טאבו, שעבודים, חובות והיתרי בנייה לתוספות.
• בית או דירת גן. גבולות המגרש, זכויות בנייה נוספות, והיתרי בנייה לתוספות.
• מימון. בעסקאות גדולות כדאי לתאם את המשכנתא ואת מועד התשלום מול הבנק לפני החתימה.

מדרגות מס רכישה, נכון לנובמבר 2026

דירת מגורים יחידה. המס מחושב מדרגתית, וכל שיעור חל רק על החלק של שווי הדירה שבתוך המדרגה:

• עד 1,978,745 ₪: פטור ממס
• מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪: 3.5%
• מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪: 5%
• מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪: 8%
• מעל 20,183,565 ₪: 10%

דירה נוספת (למשל להשקעה). אין מדרגה פטורה:

• עד 6,055,070 ₪: 8% מהשקל הראשון
• מעל 6,055,070 ₪: 10%

לדוגמה, דירה יחידה בשווי 2.5 מיליון ₪ תחויב במס רכישה של כ-20,500 ₪, ואילו דירה נוספת באותו שווי תחויב בכ-200,000 ₪. המדרגות לדירה יחידה הוקפאו עד 15.1.2028. את שיעורי הדירה הנוספת כדאי לוודא במועד העסקה, כי הם נקבעו בהוראת שעה. מקור: מחשבון מס רכישה של רשות המסים.

איך עובדים איתי

המשרד שלי בתל אביב. אפשר להיפגש במשרד, ולהמשיך בטלפון וב-WhatsApp. ראו גם עורך דין מקרקעין ונדל"ן ועורך דין מקרקעין בקרית אונו, עורך דין מקרקעין ביהוד מונוסון, עורך דין מקרקעין בראשון לציון.