עורך דין מקרקעין בקריית ים: ליווי רכישה ומכירה של דירה

בקריית ים ובקריות אני מלווה רוכשים ומוכרים של דירות יד שנייה ושל דירות חדשות, ובהן דירות שהזכויות בהן רשומות אצל חברה משכנת ודירות על קרקע מוחכרת. המשרד שלי בתל אביב.

שכונות ושוק הדירות בקריית ים

לפי נתוני מדלן (ספטמבר 2026), מחיר דירה ממוצע בקריית ים עומד על כ-1.6 מיליון ₪, ושכר דירה ממוצע על כ-3,300 ₪. בדירת 4 חדרים דירה יד שנייה עולה כ-1.5 מיליון ₪, ודירה חדשה כ-1.9 מיליון ₪. בין השכונות שבהן מוצעות דירות למכירה: קריית ים א', ב', ג' ו-ד', גן אברהם, וכן השכונות החדשות סביוני ים, פסגות ים ואלמוגים. בשכונות הוותיקות רוב הדירות הן יד שנייה, ובשכונות החדשות יש מגדלי מגורים.

דירה יד שנייה במגדל בקריית ים: מה בדקנו בעסקה אחרונה

ליוויתי רכישה של דירת 4 חדרים בקומה גבוהה במגדל מגורים בקריית ים, במחיר של כ-1.8 מיליון ₪. לדירה היו מחסן וחניות. כמה מהנקודות שקבעו את מבנה העסקה:

• קרקע בחכירה מהוונת. הקרקע מוחכרת מקרן קיימת לישראל. המוכר היה זכאי להירשם כחוכר, ומי שקונה דירה כזו צריך לוודא את סוג החכירה ואת ההיוון.
• רישום אצל חברה משכנת. זכויות המוכר היו רשומות אצל החברה המשכנת ובהערת אזהרה. הרישום על שם הקונים נעשה לפי נוהל החברה המשכנת, והחוזה כולל רשימת מסמכים שחייבים להימסר במועד המסירה.
• שוכר שמתחייב לפנות. הדירה הייתה מושכרת. השוכר התחייב בכתב לפנות אותה עד מועד מוגדר, וההסכם קבע שלא חלות עליו הוראות חוק הגנת הדייר.
• רכישה מקבלן קודם. המוכר רכש את הדירה מהקבלן, והסב לקונים את זכויותיו כקונה משנה, כולל בדק ואחריות לפי חוק המכר (דירות).
• תשלום ראשון בנאמנות. הסכום הראשון הוחזק בנאמנות עד רישום הערת אזהרה לטובת הקונים, והיתרה שולמה במסירת החזקה ובהצגת האישורים.
• אישורים במסירה. אישור העירייה, אישור הוועדה המקומית, אישור מס שבח, מחיקת הערת האזהרה של המוכר ואישור תשלום דמי ניהול.
• הסכמת בן זוג. המוכר צירף הסכמה בכתב של בת זוגו למכירה.

מה בודקים בקריית ים לפי סוג הדירה

• דירה במגדל. דמי ניהול ותחזוקה, מה כלול בהם, חניות ומחסנים כפי שנרשמו, ומצב הרכוש המשותף.
• דירה בבניין ותיק. נסח טאבו, חובות לוועד הבית, והיתרי בנייה לתוספות.
• דירה מושכרת. חוזה השכירות, מועד הפינוי, וכתב התחייבות של השוכר לפנות.
• דירה חדשה בשכונה חדשה. ערבות חוק מכר, מועד מסירה ומפרט טכני.

איך מתנהלת עסקה בקריית ים

1. בדיקת הרישום: נסח טאבו, שעבודים, הערות אזהרה ורישום הבית המשותף.
2. בדיקת חובות והיתרי בנייה, ובדירה עם חברה משכנת גם נוהל ההעברה שלה.
3. משא ומתן וחוזה, כולל מועדי תשלום ומסירה.
4. תשלום ראשון באופן שמגן על הכסף, ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
5. דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום המס.
6. מסירה והעברת הזכויות על שם הקונה.

מדרגות מס רכישה, נכון לנובמבר 2026

דירת מגורים יחידה. המס מחושב מדרגתית, וכל שיעור חל רק על החלק של שווי הדירה שבתוך המדרגה:

• עד 1,978,745 ₪: פטור ממס
• מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪: 3.5%
• מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪: 5%
• מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪: 8%
• מעל 20,183,565 ₪: 10%

דירה נוספת (למשל להשקעה). אין מדרגה פטורה:

• עד 6,055,070 ₪: 8% מהשקל הראשון
• מעל 6,055,070 ₪: 10%

לדוגמה, דירה יחידה בשווי 2.5 מיליון ₪ תחויב במס רכישה של כ-20,500 ₪, ואילו דירה נוספת באותו שווי תחויב בכ-200,000 ₪. המדרגות לדירה יחידה הוקפאו עד 15.1.2028. את שיעורי הדירה הנוספת כדאי לוודא במועד העסקה, כי הם נקבעו בהוראת שעה. מקור: מחשבון מס רכישה של רשות המסים.

איך עובדים איתי

המשרד שלי בתל אביב. אפשר להיפגש במשרד, ולהמשיך בטלפון וב-WhatsApp. ראו גם עורך דין מקרקעין ונדל"ן ועורך דין מקרקעין בחיפה.