Адвокат по недвижимости в Бат-Яме: покупка, продажа и проверка сделки

Адвокат по недвижимости в Бат-Яме нужен прежде всего при покупке и продаже квартир на вторичном рынке: в Бат-Яме большинство сделок — это квартиры из вторых рук, а рядом с ними — новые проекты на северо-западе города и у моря. Мой офис находится в Тель-Авиве, в нескольких минутах езды от Бат-Яма, и я сопровождаю сделки с недвижимостью в городе и во всём центре страны. Договор и регистрация в такой сделке определяют, что именно покупается, поэтому их стоит проверить до подписания.

Адвокат по недвижимости в Бат-Яме: районы и рынок квартир

По данным «Мадлан» (сентябрь 2026) средняя цена квартиры в Бат-Яме составляет около 2,35 млн ₪, а средняя арендная плата — около 6 200 ₪. Четырёхкомнатная квартира на вторичном рынке стоит около 2,4 млн ₪, новая — около 3 млн ₪. Это ориентиры, а не цены сделок, и они меняются.

Среди районов, где предлагаются квартиры на продажу: Рамат-ха-Наси, Рамат-Йосеф, Шикун-Ватиким, северо-запад, юго-запад и Парк-ха-Ям. В старых районах, таких как Шикун-Ватиким, большинство квартир — на вторичном рынке. На северо-западе и в районе моря заметны новые проекты жилых башен.

Квартира на вторичном рынке в Бат-Яме: что проверялось в недавней сделке

Недавно я сопровождал покупку четырёхкомнатной квартиры на вторичном рынке на четвёртом этаже дома в Бат-Яме. Сделка была на первый взгляд простой, но несколько пунктов определили структуру договора:

• Регистрация у ипотечной компании. Права продавца на квартиру были зарегистрированы у ипотечной компании, а не в Табу как отдельная единица, поэтому регистрация на покупателей проходила поэтапно.
• Залог в пользу банка продавца. На квартире был залог. Установлено, что продавец снимает ограничения в определённый срок, а покупатели не платят остаток, пока не будет предъявлено письмо об исключении из залога.
• Платежи по этапам. Первый платёж внесён доверительному лицу у адвоката, второй уплачен после регистрации предупредительной записи, а остаток — в момент передачи.
• Предупредительная запись в пользу покупателей. Запись регистрируется, чтобы защитить покупателей от двойной продажи и арестов.
• Освобождение от налога на прирост стоимости. Продавец заявил, что это его единственная квартира, и заявление нужно проверить по данным регистрации.
• Продажа «как есть». Заявления продавца о квартире — главная защита покупателя, потому что после передачи трудно предъявлять претензии по явным недостаткам.

Услуги адвоката по недвижимости в Бат-Яме

• Сопровождение покупки и продажи квартиры на вторичном рынке
• Покупка новой квартиры у застройщика и проверка гарантии по закону о продаже квартир
• Проверка выписки из Табу, залогов и предупредительных записей
• Регистрация предупредительной записи и регистрация прав на имя покупателя
• Налогообложение недвижимости: налог на прирост стоимости и налог на приобретение
• Проекты ТАМА 38 и пинуй-бинуй

Подробнее см. адвокат по недвижимости, представительство при покупке квартиры на вторичном рынке в Тель-Авиве и адвокат по недвижимости в Яффо.

Как проходит сделка с адвокатом по недвижимости в Бат-Яме

• Проверка регистрации: зарегистрирована ли квартира в Табу или у ипотечной компании, какие залоги и записи существуют.
• Проверка долгов муниципалитету, воде и комитету дома, а также разрешений на строительство для любых изменений в квартире.
• Переговоры и договор, включая вопрос о том, кто снимает залог и в какой срок.
• Первый платёж через доверительное хранение и регистрация предупредительной записи в пользу покупателя.
• Отчёт в налоговое управление по недвижимости и уплата налога.
• Передача и оформление прав на имя покупателя.

Что значит купить квартиру, зарегистрированную у ипотечной компании

В части домов в Бат-Яме права ещё зарегистрированы у ипотечной компании, а не в Табу. Это не исключает сделки, но меняет порядок действий: у компании проверяют право собственности продавца и залоги, а регистрация на имя покупателя проводится после того, как продавец их снимет. В договоре стоит установить график снятия залога и привязать остаток платежа к предъявлению письма об исключении из залога от банка.

Адвокат по недвижимости в Бат-Яме: новая квартира

В новых проектах, главным образом на северо-западе города и в районе моря, в основном заключается договор с застройщиком. Стоит проверить гарантию по закону о продаже квартир на каждый платёж, привязку к индексу цен на строительные работы, срок передачи и компенсацию за просрочку, а также то, что установлено в техническом описании.

Адвокат по недвижимости в Бат-Яме: налогообложение

Налог на приобретение определяется по стоимости квартиры и по числу квартир покупателя. Продавца, заявившего, что это его единственная квартира, проверяют на право на освобождение от налога на прирост стоимости и на соответствие заявления данным регистрации. Ступени налога обновляются, и я проверяю их по дате сделки.

Ступени налога на приобретение (по состоянию на ноябрь 2026 года)

Единственная жилая квартира. Налог рассчитывается по ступеням, и каждая ставка применяется только к части стоимости квартиры в пределах ступени:

• до 1 978 745 ₪: освобождение от налога
• от 1 978 745 ₪ до 2 347 040 ₪: 3,5%
• от 2 347 040 ₪ до 6 055 070 ₪: 5%
• от 6 055 070 ₪ до 20 183 565 ₪: 8%
• свыше 20 183 565 ₪: 10%

Дополнительная квартира (например, для инвестиций). Необлагаемой ступени нет:

• до 6 055 070 ₪: 8% с первого шекеля
• свыше 6 055 070 ₪: 10%

Например, единственная квартира стоимостью 2,5 млн ₪ облагается налогом на приобретение около 20 500 ₪, а дополнительная квартира той же стоимости — около 200 000 ₪. Ступени для единственной квартиры заморожены до 15.1.2028. Ставки для дополнительной квартиры стоит проверить на момент сделки, так как они установлены временным постановлением. Источник: калькулятор налога на приобретение налогового управления.

Как работает адвокат по недвижимости в Бат-Яме с клиентами

Мой офис находится в Тель-Авиве. Можно встретиться в офисе и продолжить по телефону и в WhatsApp. Телефон: 055-2550011. Оставить данные.

Написано адвокатом Эмануэлем Трахом, адвокатом и нотариусом с 15-летним опытом, офис в Тель-Авиве. Опубликовано: 2.11.2026. Обновлено: 2.11.2026.

Для консультации по покупке или продаже в Бат-Яме можно связаться по телефону или в WhatsApp.

Вопросы и ответы: адвокат по недвижимости в Бат-Яме

Нужен ли адвокат при покупке квартиры на вторичном рынке в Бат-Яме?

Закон этого не требует, но большинство покупателей работают с адвокатом. Он проверяет регистрацию, залоги и записи на квартиру, составляет договор и регистрирует в вашу пользу предупредительную запись.

Что такое ипотечная компания?

Компания, у которой зарегистрированы права на квартиры в домах, ещё не зарегистрированных в Табу как совместный дом. В таком случае регистрация на покупателя проходит через компанию, поэтому занимает больше времени.

Что будет, если на квартире залог в пользу банка?

Такую квартиру можно купить, если договор устанавливает, что продавец погашает долг или снимает залог, а покупатель получает от банка письмо об исключении из залога до уплаты остатка.

Когда вносится последний платёж?

Как правило, при передаче владения, после предъявления документов, предусмотренных договором. Стоит установить, чтобы часть оплаты оставалась у доверительного лица до тех пор, пока продавец не снимет залоги и не завершит регистрацию.