עורך דין מקרקעין ביפו
עורך דין מקרקעין ביפו מטפל בעסקאות של דירות ובתים בבניינים ותיקים, לצד פרויקטים חדשים ופרויקטי התחדשות. המשרד שלי בתל אביב, ואני מלווה עסקאות רכישה ומכירה ביפו ובעיר: בדיקת נסח וחוזה, רישום הערת אזהרה ומיסוי מקרקעין.
איך בוחרים עורך דין מקרקעין ביפו
מי שמחפש עורך דין מקרקעין ביפו כדאי שיבדוק כמה דברים: ניסיון בעסקאות בבניינים ותיקים וביפו עצמה, היכרות עם בדיקת תיק הבניין והיתרי הבנייה, נכונות להסביר את החוזה סעיף אחר סעיף, וליווי עד רישום הזכויות בטאבו. כדאי לבקש הצעת שכר טרחה מפורטת בכתב, ולברר מי מטפל בתיק בפועל.
אני עורך דין ונוטריון עם 15 שנות ניסיון, ומלווה עסקאות רכישה ומכירה בתל אביב-יפו. אפשר לשלוח אלי את החוזה לפני חתימה, ואבדוק אותו.
מה חשוב בעסקאות ביפו
בבניינים ישנים כדאי לבדוק את מצב הרישום של הבית המשותף ואם הדירה רשומה כיחידה נפרדת, היתרי בנייה לתוספות וסגירות מרפסת, ואם חלות על הבניין הוראות שימור. בבניין שהיה בעבר מושא לתיק מבנה מסוכן, יש לבקש את הודעת העירייה על סגירת התיק ולהבין אילו עבודות בוצעו. כשהיתר הבנייה אינו סרוק בתיק הבניין, חשוב לתעד זאת בהסכם.
דוגמה מהשטח: דירה מושכרת בבניין ותיק ביפו
בעסקה שליוויתי נמכרה דירה מושכרת בקומה ראשונה בבניין ותיק ביפו. הבניין היה בעבר מושא לתיק מבנה מסוכן בעירייה, והמוכר הציג הודעה בכתב על סגירת התיק לאחר ביצוע העבודות הנדרשות. מכיוון שמדובר בבניין ישן, היתר הבנייה לא נמצא סרוק בתיק הבניין, והדבר נרשם בהסכם במפורש.
בדירה היה כתם רטיבות בתקרה, שמקורו כנראה בדירת השכן שמעל. במקום לדחות את העסקה, נחתם נספח להסכם: המוכר התחייב לעקוב אחר הטיפול של השכן וחברת הביטוח שלו ולעדכן את הקונה, ושיק על סכום מוגבל הופקד בנאמנות במשרדי עד לסיום התיקון. אם התיקון לא בוצע בתוך שנה, הקונה רשאי לתקן בעצמו לפי הצעת מחיר שתוצג למוכר, ולהשתמש בחלק היחסי מהשיק. אחריות המוכר הסתיימה עם ביצוע התיקון.
גם השכירות נכנסה להסכם: הדירה נמסרה בכפוף להסכם שכירות שנחתם מחדש עם השוכר, ללא שינוי בדמי השכירות. התמורה שולמה בשלושה שלבים, ורישום הערת אזהרה בוצע לפני תשלום עיקר התמורה. סכום קטן הוחזק בנאמנות עד המצאת אישור העירייה ואישור מס שבח.
מה אפשר ללמוד מכאן: לבקש את הודעת העירייה על סגירת תיק מבנה מסוכן, לבדוק מה נמצא בתיק הבניין ומה חסר בו, לתעד ליקויים ידועים בנספח במקום להסתירם, ולקשור את הטיפול בהם לערובה כספית. הפרטים בדוגמה הוכללו ואינם מזהים לקוח.
איך מתנהלת עסקה ביפו
- בדיקת הרישום: נסח טאבו, שעבודים, הערות אזהרה ורישום הבית המשותף.
- בדיקת חובות והיתרי בנייה, ובבית פרטי גם גבולות המגרש וזכויות הבנייה.
- משא ומתן וחוזה, כולל מועדי תשלום ומסירה.
- תשלום ראשון באופן שמגן על הכסף, ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
- דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום המס.
- מסירה והעברת הזכויות על שם הקונה.
מה בודקים ביפו
- דירה חדשה מקבלן. ערבות חוק מכר על כל תשלום, לוח תשלומים והצמדה למדד, מועד מסירה ופיצוי על איחור, ומפרט טכני.
- דירה יד שנייה. נסח טאבו, שעבודים, חובות והיתרי בנייה לתוספות.
- בית או דירת גן. גבולות המגרש, זכויות בנייה נוספות, והיתרי בנייה לתוספות.
- מימון. בעסקאות גדולות כדאי לתאם את המשכנתא ואת מועד התשלום מול הבנק לפני החתימה.
מדרגות מס רכישה, נכון לנובמבר 2026
דירת מגורים יחידה. המס מחושב מדרגתית, וכל שיעור חל רק על החלק של שווי הדירה שבתוך המדרגה:
- עד 1,978,745 ₪: פטור ממס
- מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪: 3.5%
- מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪: 5%
- מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪: 8%
- מעל 20,183,565 ₪: 10%
דירה נוספת (למשל להשקעה). אין מדרגה פטורה:
- עד 6,055,070 ₪: 8% מהשקל הראשון
- מעל 6,055,070 ₪: 10%
לדוגמה, דירה יחידה בשווי 2.5 מיליון ₪ תחויב במס רכישה של כ-20,500 ₪, ואילו דירה נוספת באותו שווי תחויב בכ-200,000 ₪. המדרגות לדירה יחידה הוקפאו עד 15.1.2028. את שיעורי הדירה הנוספת כדאי לוודא במועד העסקה, כי הם נקבעו בהוראת שעה. מקור: מחשבון מס רכישה של רשות המסים.
איך עובדים איתי
המשרד שלי בתל אביב. מי שמחפש עורך דין מקרקעין ביפו יכול להיפגש במשרד, ולהמשיך בטלפון וב-WhatsApp. ראו גם עורך דין מקרקעין ונדל"ן, עורך דין מקרקעין בתל אביב, עורך דין מקרקעין בנווה צדק, עורך דין מקרקעין בפלורנטין.
פנה לקבלת
ייעוץ משפטי ללא התחייבות