עורך דין לרכישת דירה מרמות בעיר

רוכשים דירה בפרויקט של רמות בעיר ברמת השרון (פרויקט רמות השרון בשכונת מורשה) נדרשים לחתום על חוזה מכר ארוך מהיזם. אני עורך דין ונוטריון, מלווה רוכשי דירות מקבלן, ובודק את החוזה לפני חתימה.

הדף אינו מטעם החברה, ואני אינני מייצג אותה ואינני קשור אליה. המידע על החברה מבוסס על פרסומים פומביים ועשוי להשתנות, וההחלטה על חתימה צריכה להתבסס על החוזה שקיבלתם ועל בדיקה עדכנית.

על החברה והפרויקט, לפי פרסומים

לפי פרסומים בכלכליסט ובאתרי נדל"ן, רמות בעיר היא חברה בבעלות משותפת של קבוצת יובלים וישראל לוי נדל"ן, והיא מקימה את מתחם המגורים רמות השרון ברמת השרון, פרויקט פינוי בינוי בן ארבעה מגדלים ו-588 יחידות דיור. לפי פרסום ביד1, שלבים א' ו-ב' הושלמו ואוכלסו.

החברה הנפיקה אגרות חוב בבורסה בתל אביב בשנת 2018, ולכן אפשר לעיין בדיווחים הציבוריים שלה לפני החלטה. הפרטים על שלבי הפרויקט הנוכחיים נמסרים על ידי החברה, ויש לברר אותם ישירות.

מה בודקים בחוזה לפני חתימה

בחוזי מכר של פרויקטים כאלה, ובהם נוסחים שנבדקו במשרדי בעבר, חוזרים לרוב הנושאים הבאים. נוסחים ישנים עשויים להיות שונים מהחוזה שיוצע לכם היום.

• הצמדה למדד: לאיזה מדד התמורה צמודה, מהו מדד הבסיס ומה נכלל בתשלום הצמוד.
• לוח התשלומים והבטוחות: האם כל תשלום מגובה בערבות לפי חוק המכר (דירות) או בפוליסת ביטוח, ומתי מומצאים השוברים והערבויות.
• מועד המסירה והאיחור: מה מועד המסירה, איזה איחור מותר לחברה לפי החוזה, ומה הפיצוי לקונה בגין איחור, כולל דמי שימוש ראויים לפי חוק המכר (דירות).
• מפרט ושינויי דיירים: אילו שינויים אפשר לבצע בדירה ובאיזה שלב, מה עלותם ומי אחראי לתוצאה.
• בדק ואחריות: תקופות הבדק לפי חוק המכר (דירות) ומה מוסיף החוזה, ואם יש ערבות להבטחת תיקון ליקויים.
• בדיקה לפני מסירה: האם מותר להביא בודק מבנים מטעם הקונה, ומתי, וכיצד נרשמים ליקויים בפרוטוקול המסירה.
• הוצאות רישום והשתתפות בהוצאות משפטיות: מה מוטל על הקונה, ואם ההסכמות שנאמרו בעת ההרשמה נכנסו לחוזה.
• ביטול ופיצוי מוסכם: באילו מקרים כל צד רשאי לבטל, ומה גובה הפיצוי המוסכם לכל צד.
• פרויקט פינוי בינוי: לברר מי היו בעלי הקרקע, כיצד נקבעו חלוקת הזכויות והחכירה, ואם החוזה כולל הוראות לגבי הרכוש המשותף וניהול הבניין.

תיקונים לחוזה: מה אפשר לבקש

חוזה של יזם הוא בדרך כלל נוסח אחיד, אבל אפשר לבקש תיקונים ותוספות, ולעיתים היזם מסכים. תיקונים שמבקשים לא פעם: הבהרה שהחוזה אינו גורע מזכויות הקונה לפי חוק המכר (דירות), תיעוד של כל אי התאמה בפרוטוקול מסירה בלי שהדבר ייחשב הודאה, זכות להיכנס עם בודק מטעם הקונה, והכנסת הסכמות מוקדמות, כמו הוצאות רישום או זיכוי, לתוך החוזה עצמו. כדאי להסדיר הכול בכתב, בנספח חתום.

שאלות נפוצות

האם החברה מסכימה לתקן את החוזה?

אין תשובה כללית. בדרך כלל החוזה הוא נוסח אחיד, אבל אפשר לבקש תיקונים, והתשובה תלויה בבקשה ובשלב הפרויקט.

מתי כדאי להגיע לעורך דין?

לפני החתימה על בקשת ההרשמה ולפני תשלום מקדמה, כי כבר בשלב זה נקבעות לעיתים הוצאות ומחירים.

האם אתם מייצגים את החברה?

לא. אני מייצג רוכשים בלבד, ואינני קשור לחברה.

איך עובדים איתי

המשרד שלי בתל אביב. אפשר להיפגש במשרד, ולהמשיך בטלפון וב-WhatsApp. ראו גם עורך דין מקרקעין ונדל"ן, עורך דין מקרקעין בתל אביב.