עורך דין מקרקעין ברמת אביב

ברמת אביב ובשכונות הסמוכות נמכרות דירות בבניינים ותיקים לצד דירות בפרויקטים חדשים. המשרד שלי בתל אביב, ואני מלווה עסקאות רכישה ומכירה בעיר: בדיקת נסח וחוזה, רישום הערת אזהרה ומיסוי מקרקעין.

מה חשוב בעסקאות ברמת אביב

לפי מדגם של מודעות מכירה במדלן ברמת אביב (כ-170 מודעות באתר, 34 מהן נבדקו), רוב הדירות במדגם היו בנות 4 ו-5 חדרים: החציון המבוקש לדירת 4 חדרים עמד על כ-5.75 מיליון ש"ח (טווח 4.4–8.7 מיליון) ולדירת 5 חדרים על כ-5.2 מיליון ש"ח (טווח 4.69–9.0 מיליון). המדגם של כל גודל דירה קטן. מדובר במחירי מבוקש במודעות ולא במחירי עסקאות, במדגם קטן שנבדק ב-5.11.2026, ולכן הנתונים משמשים להתרשמות כללית בלבד. מחיר נכס מסוים נבדק לפי עסקאות דומות באותו בניין וברחוב.

בבניין ותיק כדאי לבדוק את מצב הרישום של הבית המשותף, חניה ומחסן, היתרי בנייה לתוספות וסגירות מרפסת, ואת החובות לוועד הבית. אם יש תכנית להתחדשות עירונית בבניין, חשוב לקרוא את ההסכמים שנחתמו. בדירה מקבלן הבדיקה העיקרית היא ערבות חוק מכר, לוח התשלומים ומועד המסירה.

איך מתנהלת עסקה ברמת אביב

1. בדיקת הרישום: נסח טאבו, שעבודים, הערות אזהרה ורישום הבית המשותף.
2. בדיקת חובות והיתרי בנייה, ובבית פרטי גם גבולות המגרש וזכויות הבנייה.
3. משא ומתן וחוזה, כולל מועדי תשלום ומסירה.
4. תשלום ראשון באופן שמגן על הכסף, ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
5. דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום המס.
6. מסירה והעברת הזכויות על שם הקונה.

מה בודקים ברמת אביב

• דירה חדשה מקבלן. ערבות חוק מכר על כל תשלום, לוח תשלומים והצמדה למדד, מועד מסירה ופיצוי על איחור, ומפרט טכני.
• דירה יד שנייה. נסח טאבו, שעבודים, חובות והיתרי בנייה לתוספות.
• בית או דירת גן. גבולות המגרש, זכויות בנייה נוספות, והיתרי בנייה לתוספות.
• מימון. בעסקאות גדולות כדאי לתאם את המשכנתא ואת מועד התשלום מול הבנק לפני החתימה.

מדרגות מס רכישה, נכון לנובמבר 2026

דירת מגורים יחידה. המס מחושב מדרגתית, וכל שיעור חל רק על החלק של שווי הדירה שבתוך המדרגה:

• עד 1,978,745 ₪: פטור ממס
• מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪: 3.5%
• מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪: 5%
• מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪: 8%
• מעל 20,183,565 ₪: 10%

דירה נוספת (למשל להשקעה). אין מדרגה פטורה:

• עד 6,055,070 ₪: 8% מהשקל הראשון
• מעל 6,055,070 ₪: 10%

לדוגמה, דירה יחידה בשווי 2.5 מיליון ₪ תחויב במס רכישה של כ-20,500 ₪, ואילו דירה נוספת באותו שווי תחויב בכ-200,000 ₪. המדרגות לדירה יחידה הוקפאו עד 15.1.2028. את שיעורי הדירה הנוספת כדאי לוודא במועד העסקה, כי הם נקבעו בהוראת שעה. מקור: מחשבון מס רכישה של רשות המסים.

איך עובדים איתי

המשרד שלי בתל אביב. אפשר להיפגש במשרד, ולהמשיך בטלפון וב-WhatsApp. ראו גם עורך דין מקרקעין ונדל"ן, עורך דין מקרקעין בתל אביב, עורך דין מקרקעין בצפון תל אביב, עורך דין מקרקעין בלב העיר.