עורך דין מקרקעין בלב העיר תל אביב

בלב תל אביב נמכרות דירות בבניינים ותיקים, ובהם אזורים של העיר הלבנה, שהוכרזה אתר מורשת עולמית של אונסק"ו. המשרד שלי בתל אביב, ואני מלווה עסקאות רכישה ומכירה בעיר: בדיקת נסח וחוזה, רישום הערת אזהרה ומיסוי מקרקעין.

לפי מדגם של מודעות מכירה במדלן בלב תל אביב (כ-590 מודעות באתר, 33 מהן נבדקו), החציון המבוקש לדירת 2 חדרים עמד על כ-3.1 מיליון ש"ח (טווח 2.75–3.85 מיליון), לדירת 3 חדרים על כ-4.5 מיליון ש"ח (טווח 3.1–10.8 מיליון) ולדירת 4 חדרים על כ-7.5 מיליון ש"ח (טווח רחב של 3.48–22.9 מיליון). מדובר במחירי מבוקש במודעות ולא במחירי עסקאות, במדגם קטן שנבדק ב-5.11.2026, ולכן הנתונים משמשים להתרשמות כללית בלבד. מחיר נכס מסוים נבדק לפי עסקאות דומות באותו בניין וברחוב.

מה חשוב בעסקאות בלב העיר

חלק מהבניינים באזור כפופים להוראות שימור, שעשויות להגביל שינויים בחזית, תוספות בנייה וחלוקת הדירה. לפני רכישה כדאי לברר מול העירייה את מעמד הבניין ולבדוק אם השינויים שבוצעו בדירה נעשו בהיתר.

בבניין ישן יש לבדוק את מצב הרישום של הבית המשותף, את הוצאות התחזוקה והשיפוץ הצפויות ואת החובות לוועד הבית, ולקבוע בהסכם מי אחראי לליקויים ידועים. בדירה מושכרת חשוב לבדוק את הסכם השכירות ואת תנאי מסירת החזקה.

איך מתנהלת עסקה בלב העיר תל אביב

1. בדיקת הרישום: נסח טאבו, שעבודים, הערות אזהרה ורישום הבית המשותף.
2. בדיקת חובות והיתרי בנייה, ובבית פרטי גם גבולות המגרש וזכויות הבנייה.
3. משא ומתן וחוזה, כולל מועדי תשלום ומסירה.
4. תשלום ראשון באופן שמגן על הכסף, ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
5. דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום המס.
6. מסירה והעברת הזכויות על שם הקונה.

מה בודקים בלב העיר תל אביב

• דירה חדשה מקבלן. ערבות חוק מכר על כל תשלום, לוח תשלומים והצמדה למדד, מועד מסירה ופיצוי על איחור, ומפרט טכני.
• דירה יד שנייה. נסח טאבו, שעבודים, חובות והיתרי בנייה לתוספות.
• בית או דירת גן. גבולות המגרש, זכויות בנייה נוספות, והיתרי בנייה לתוספות.
• מימון. בעסקאות גדולות כדאי לתאם את המשכנתא ואת מועד התשלום מול הבנק לפני החתימה.

מדרגות מס רכישה, נכון לנובמבר 2026

דירת מגורים יחידה. המס מחושב מדרגתית, וכל שיעור חל רק על החלק של שווי הדירה שבתוך המדרגה:

• עד 1,978,745 ₪: פטור ממס
• מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪: 3.5%
• מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪: 5%
• מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪: 8%
• מעל 20,183,565 ₪: 10%

דירה נוספת (למשל להשקעה). אין מדרגה פטורה:

• עד 6,055,070 ₪: 8% מהשקל הראשון
• מעל 6,055,070 ₪: 10%

לדוגמה, דירה יחידה בשווי 2.5 מיליון ₪ תחויב במס רכישה של כ-20,500 ₪, ואילו דירה נוספת באותו שווי תחויב בכ-200,000 ₪. המדרגות לדירה יחידה הוקפאו עד 15.1.2028. את שיעורי הדירה הנוספת כדאי לוודא במועד העסקה, כי הם נקבעו בהוראת שעה. מקור: מחשבון מס רכישה של רשות המסים.

איך עובדים איתי

המשרד שלי בתל אביב. אפשר להיפגש במשרד, ולהמשיך בטלפון וב-WhatsApp. ראו גם עורך דין מקרקעין ונדל"ן, עורך דין מקרקעין בתל אביב, עורך דין מקרקעין ביפו, עורך דין מקרקעין בצפון תל אביב.